2023년 부동산 시장 견해

2023년 부동산 시장 견해

1. 높은 분양가

- 수도권 24평형의 분양가가 기본적으로 7억 2천, 7억 3천으로 시작한다. 분양가 자체가 매우 높아졌다. 실제로 분양 받은 사람들은 분양가보다 집을 저렴하게 내놓으려고 하지 않으려고 할텐데 집값이 분양가보다 아래로 떨어진다는 것은 조금 어려워 보인다.

2. 정부의 필사적 도움

- 특례보금자리론, 금리 인하 등등 대한민국 가계 부채의 절반 이상이 주택 관련 대출이다. 부동산 시장이 망가지면 국민들이 어려워지고 국민들이 어려워지고 내수경제가 망한다. 정부는 국민들의 부동산이 안전하길 바라고, 다음 정치 후보자들은 이를 잘 이용할 줄 안다. 정부는 절대 대한민국 부동산이 망하게 내버려두지 않는다.

3. 많은 구축들

- 새로운 대단지 아파트들이 지어지지만 분양가가 비싸고, 구축 아파트들에 대한 수요가 1-2인 가족, 외국인이 아니면 거의 없을 것이기 때문에 구축, 빌라 등등은 공급으로 치기 어렵다. 내국인들은 아마 모두가 살고 싶어하는 아파트들에만 수요가 있을 것이기 때문에 공급은 더 줄은 것이 아닐까.

4. 인구론

- 내국인 경제활동인구가 감소한다. 하지만 민주당이 집권하면 이민정책을 강력히 펼칠 것으로 예상된다. 매년 자연감소하는만큼은 이민자들로 메꾸어지지 않을까 생각한다. 즉, 인구론 자체는 크게 와닿지 않는다.

5. 출산율, 혼인율

- 내국 출산율, 혼인율이 매년 감소하고 있다. 큰 아파트에 대한 수요가 덜하고 소규모 아파트 수요가 증가하게 된다.

6. 연봉 증가

- 내국인들의 연봉뿐만 아니라 원자재, 인건비도 많이 올랐다. 무슨 말이냐면 실제로 아파트를 짓는 데에 있어서 원가가 많이 올랐다는 뜻이다.

7. 점점 많아지는 공급

- 3기 신도시와 더불어 여러 곳에서 신축 아파트가 많이 지어지고 있다. 정말 많다. 이 공급을 받쳐줄 수요들이 있을지 의문이다. 구축에 사는 사람들은 신축으로 이사가고, 기존 구축은 외국인들이 매수하는 현상이 시간이 지날수록 계속 나타날 것 같다. 요즘은 어딜가도 외국인을 볼 수 있고 외국인 유학생들이 정말 많이 늘었다.

8. "즉 점점 쌓이는 공급을 누가 받아줄것인지" vs "신축 수요 증가 + 이민 정책 + 인플레이션" 정도로 정리가 가능할 것이다. 정말 어려운 문제인데, 이민 정책이 조금 더 유력할 거라고 보는 이유는 대한민국은 해외 이주자들을 포용할 수 있는 충분한 국가이다. 이미 해외 음식 식당도 너무 많고, 다문화 가정 지원도 충분하다. 이민자들이 한국에서 살기에는 충분하고 인플레이션 역시 돌이킬 수 없다. 연봉이 증가하고, 원자재 한 번 오르면 다시 내려가지 않는다. 신축 수요 증가 역시 마찬가지로 내국인들은 구축을 저렴하게 살 수 있어도 신축을 정가에 구매할 사람이 더 많을 것 같다. 더 안전하게 가정을 꾸리고 싶고, 자녀들에게 더 나은 교육을 전달하고 싶기 때문에 구축을 저렴하게 구매하느니, 신축을 정가에 구매하고 싶을 것이다. 점점 쌓이는 공급은 지금 구축에 살고 있는 가구가 신축으로 이사를 오고, 기존 구축은 재건축을 하거나 외국인들이 넘겨 받을 것 같다는 시나리오다. 사실 10년 뒤 대한민국 대통령이 누가 될지도 모르는데 아파트 가격을 예측하는 것은 말도 안되게 어렵다. 특히나 대한민국 부동산 시장은 정부 정책으로부터 영향을 크게 받기 때문에 정책을 예고할 수 있는 사람이 아니라면 예측은 불가능하다고 보는 것이 맞지 않을까.

9. 결론은 "즉 점점 쌓이는 공급을 누가 받아줄것인지" vs "신축 수요 증가 + 이민 정책 + 인플레이션" 정도로 정리가 될 것 같고, 이민 정책과 인플레이션이 부동산 시장에 더 큰 영향을 주지 않을까 조심스럽게 생각해본다.

10. 결국 자산 시장은 시나리오를 작성할 줄 알아야 하고 가능성이 높은 시나리오에 베팅하는 것이 기본이다. 시나리오는 "감소하는 경제활동 내국인 + 꾸준한 공급" vs "이민 정책 + 인플레이션 + 정부의 필사적 도움"