대한민국 부동산 상승논리와 하락 논리 (2023-2027) [2]

대한민국 부동산 상승논리와 하락 논리 (2023-2027) [2]

하락 논리

  1. 2025년까지 멈추지 않는 공급

   a. 안양

2024년 12월까지 안양 안에서만 공급 예정인 아파트 가구 수가 10,000세대 정도 된다. 10,000세대를 받아줄 여력이 되는 사람이 있을 수 있지만 부동산 가격의 상승을 동반하기 위해서는 10,000세대를 초과하는 수요가 필요하다. 10,000세대를 초과하는 수요가 있을지 의문이다.

안양역푸르지오 더샵아파트 (2024년 10월 예정)

아크로베스티뉴 아파트 (2024년 10월 예정)

평촌트리지아 2024년 08월 예정

평촌센텀퍼스트 2023년 11월 예정

인덕원자이 SK뷰아파트 (2025년 05월 예정)

힐스테이트 인덕원역 베르텍스아파트 (2024년 예정)

b. 둔촌

   c. 3기 신도시 (하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장)

29년까지 약 17만 세대 완공 예정. 가격 상승을 동반하기 위해서는 17만 세대를 초과하는 수요가 반드시 있어야 한다. 팔려는 세대 수보다 사려는 세대 수가 더 많아야 한다. 그런데 17만 세대를 초과하는 수요가 있을지는 의문이다. 대한민국 제 14대 대통령이 누가될지도 큰 변수로 작용할 것 같다.

  2. 통화량과 아파트 시가총액

"기본적으로 통화량이 늘어나는 속도만큼 아파트 시가총액이 늘어나는 것은 자연스러운 현상이라고 볼 수가 있다. 하지만 통화량이 늘어나는 속도보다 과도하게 아파트 시가총액이 늘어난다면 이건 버블이라고 할 수가 있을 것이다. 차트에 있는 M2 통화량과 수도권 아파트 시가총액의 비율(막대 그래프)은 수도권 아파트가 언제 저평가이고 언제 고평가인지를 정확하게 보여주고 있다."

 2022년 10월을 시작으로 만 5년 동안 부동산 시장은 힘들 수 있다. 

 

결론

공급보다 수요가 많은 고급 아파트, 입지 혹은 학군이 훌륭한 아파트는 앞으로도 꾸준히 우상향하는 모습을 보일 것 같다. (강남, 반포, 잠실, 여의도, 용산, 판교, 양재 등) 하지만 그렇지 못한.. 즉, 입지도 애매하고, 학군도 애매한 아파트 단지 (금천구, 관악구, 강북구, 구로구, 영등포구, 부천시, 인천시, 용인, 남양주시 등)은 엄청난 가격 상승을 기대하기 어려울 것 같다. 

 즉, 1) 모두가 원하는 아파트는 앞으로도 우상향한다. 2) 그렇지 못한 아파트는 앞으로 어렵다.