대한민국 부동산 상승논리와 하락 논리 (2023-2027)

대한민국 부동산 상승논리와 하락 논리 (2023-2027)

 

대한민국 부동산 상승논리

  1) 특례보금자리론 (+정부의 가격 방어 정책)

     

          정부에서 부동산 가격 하락을 막기 위해 "특례보금자리론"이라는 전무후무한 부동산대출상품을 내놓았다. 상승논리는 "특례보금자리론"을 통해서 가격 하락을 막을 수 있다는 것이다. 대한민국의 부동산이라는 것은 정말 어마어마하다는 것이 증명됐다. 대한민국의 부동산은 마치 유리 바닥이 있는 것처럼 느껴진다. 왜냐하면 이렇게 부동산 가격이 하락하면 정부에서 이유 없이 도와준다. 대한민국 대부분 가구의 자산이 부동산에 치우쳐져 있기 때문이다. 

          특례보금자리론을 받아서 실제로 주택 구매를 한 사람들이 많고, 실수요자들에게는 좋은 기회가 마련되었다. 

 

  2) 이민청 설립

          대한민국 정부에서 이민청 설립을 추진하고 있다. 사실 대한민국 어디를 가도 외국인을 보기 쉬어진 것은 사실이다. 대한민국 상주 외국인 인구는 200만 명이 넘는다고 한다. 

          대한민국 불법 체류자가 약 41만 명이라고 한다... 합법, 불법 국내 체류 외국인 인구는 생각보다 많다. 외국인들의 비자 체류 기간이 길어지면서 부동산 수요도 같이 동반 상승할 것이라는 논리다.

 

  3) 외국인의 대한민국 부동산 수요 증가

          이 사실은 처음 알게 되었는데, 매월 약 1,000명의 외국인구가 대한민국의 부동산을 매매하고 있다는 사실이다. 외국인의 부동산 수요가 절대 적지 않다.

 

  4) 고연봉 인구의 증가

          2022년 한 해 대한민국 내국인 중 연봉이 1억 원 이상인 인군느 77만 340명이었다. 과거에 비해 굉장히 많이 증가했다. 고연봉 인구의 증가와 함께 부동산 가격도 연봉 인상률 (물가 상승률)을 따라갈 것이라는 논리이다. 

  5) 적은 신축 세대 수 + 수요 없는 많은 구축

          대한민국에 신축 세대 수는 구축 세대 수보다 절대수가 작고, 신축에 대한 수요 대비 신축 세대 수가 없다는 것이다. 오래된 구축은 대한민국 전체 부동산 세대 수에 포함시키지 말아야 할 정도로 수요 없는 부동산이 되어 버렸다는 뜻. 즉, 구축을 제외하면 수도권의 세대 수는 오히려 감소했다는 뜻이다. 하지만 그에 반해 신축에 대한 수요는 계속해서 증가할 것이라는 것이다.

출처: 슈카월드

          뿐만 아니라, 실제로 신혼부부의 1/3은 혼인신고 전 주택을 갖는다.

대한민국 부동산 하락논리

  1) 특례보금자리론

          아니 상승논리에도 특례보금자리론이 있었는데, 하락 논리에도 특례보금자리론은 무슨 말이지? 그렇다. 하락 논리 관점에서 특례보금자리론을 봤을 때 특례보금자리론 대출상품의 출시 배경을 본다는 것이다. 부동산 시장이 얼마나 어려우면 정부에서 이런 초대형 부동산 대출 상품을 출시한다는 것이냐. 정부가 특례보금자리론 상품의 출시 배경 자체가 인정한 하락시장이다 라는 논리이다. 

 

  2) 꾸준한 분양 물량 + 혼인 감소 + 인구 감소 + 출산 감소

          부동산 분양 물량은 과거와 동일하게 꾸준히 소화되는 반면 부동산 물량을 받아줄 인구와 실수요가 없다는 뜻이다.

          인구는 실제로 2019년도 이후 계속 감소하고 있다. 미래에는 자연적으로 국가가 소멸할 것이라는 전망도 있다. 

 

3) 출산 감소 --> 폐교 증가

          부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요소 중 하나인 학군의 의미가 사라진다는 것이다. 부동산 가격에서 학군 프리미엄이 사라지면 자연스럽게 학군을 따라가는 요소들인 인프라 요소 마저 사라질 것이고, 이런 요소가 부동산 가격에 큰 영향을 미칠 것이라는 것이다. 

 

개인 의견

규제의 나라, 대한민국. 완전경쟁시장과는 거리가 먼 한국의 부동산 시장. 부동산 가격이 하락하면 정부에서 두 손 두 발 들고 도와준다. 분양가도 꾸준히 올라와서 적절한 수요가 있는 부동산이라면 사는 것이 맞아 보인다. 정치인들 대부분이 1주택 혹은 다주택자인데, 그들도 부동산 시장이 망가지는 것을 보기는 어려울 것이다. 과거에도 그랬고, 현재도 그렇고, 미래에도 아마 그러지 않을까.