[펌] 무주택자의 고민: 집을 언제 어디에 사야할까-2025년]

[펌] [무주택자의 고민: 집을 언제 어디에 사야할까-2025년]

우선 필자는 부동산 전문가라고 말하는 사람들을 전혀 믿지 않는데, 이유는 부동산이라는 것은 정치와 금리에 따른 영향력이 너무 크기 때문이다. 부동산 전문가들이 정치를 하는 것도 아니고 부동산 가격을 예측하는 것이란.. 거의 불가능에 가깝다고 생각한다.

하지만 필자는 여러 이유로 수도권 중심부만 두고 봤을 때 장기적으로 부동산 가격이 상승할 것이라고 생각한다. 물론 지금 2023년 하반기에는 대세 상승장 같은 것은 없을 것이라고 생각한다.

첫 번 째 이유, 인플레이션. 2020년 코로나19 질병으로 인해서 거의 모든 국가 정부에서는 stimulus cheque 정부 보조금을 국민들에게 뿌리고, 물가는 상승하고, 많은 기업들은 임금을 올렸다. 즉, 모든 물가가 상승했다. 부동산은 대한민국에서 가장 많이 상승하여 약 100% 정도 가격이 상승했다. 희소성이 있는 자산의 경우 공급이 원할하게 유통될 때까지, 가격이 한 번 상승하면 다시 내리기 어렵다.

두 번 째 이유, 경제활동 인구 증가.
많은 사람들이 대한민국 인구가 감소중이라고 말한다. 하지만 대한민국 국적 인구가 자연 감소 중인 것은 사실이나, 매월 자연감소하는 인구 수보다 대한민국에서 발급하는 영주권과 결혼이민자 비자 수가 더 많다는 것을 인지하고 있어야 한다. (2023년 01월부터 2023년 06월까지 기준) 즉, 대한민국 안에서 거주 중인 인구는 줄고 있지 않다는 사실이다. 다만 대한민국 국적을 갖고 출생하는 인구는 급격하게 감소하고 있는 것은 사실이다.
아마도 많은 사람들이 이주 외국인들은 현금이 부족하여 부동산 자산을 살 능력이 없을 것이라고 생각할 것이다. 그런데 동네 마라탕 집 매출이 월 1-2억을 한다. 동네 아시아 음식점 월 매출 1억 씩 한다. 이주 외국인들은 소득을 증빙하기 위해서 한국에서 이렇게 열심히 일을 할 수 밖에 없고, 이들은 엄청 부지런하다.

뿐만 아니라, 과거에도 그렇고 현재도 그렇고 한국 정부가 외국인들에게 오픈한 투자 이민 정책 자체가 엽기적으로 쉽다. 현금 5억을 대한민국 특정 지역 (부산 해운대, 제주도 등)에 투자하고 5년 뒤에 영주권을 발급해준다. 지금은 투자 기간이 8년 정도로 늘어난 것으로 알고 있는데 아직까지도 쉽다. 왜냐하면 영주권을 1명에게 지급하더라도 영주권을 갖고 있는 외국인들은 자신의 삼촌, 사촌, 팔촌까지 다 데리고 와서 산다.

세 번 째 이유, 지방 외국인 인구 증가 및 내국인들의 불안 증가.
두 번 째 이유와 비슷하게 국내 체류 외국인 인구가 증가함에 따라 범죄 발생 수는 증가하게 될 것이고, 범죄가 발생하는 지역에서는 내국인들이 거의 사라질 것이다. 내국인이 사는 지역과 외국인 사는 지역이 분명하게 구분될 것이라고 생각한다. 마치 독일, 싱가폴, 말레이시아, 홍콩, 미국, 캐나다 등과 같이 이민국가에서 흔히 발견할 수 있는 사실이다. 한국의 대림동, 오산시, 파주시, 구미시, 평택시, 인천광역시, 수원시 일부 지역 등은 이미 외국인들의 지역이라는 것을 분명하게 목격할 수 있다. 외국인들의 활동 지역이 확대됨에 따라 내국인이 생활할 수 있는 지역은 조금씩 작아질 것이다. 그렇다면 내국인은 외국인으로부터 자신의 자녀와 보호하고 싶을 것이고, 내국인 모두가 원하는 지역은 장기적으로 우상향하는 형태를 보일 것 같다.

네 번 째 이유, 재건축, 재개발은 시간이 지날수록 더디다.  앞으로 수익성이 없는 재개발, 재건축은 더욱 더 시행하지 않을 것이고, 수익성이 있는 지역은 거의 없다시피 하다. 즉 재개발, 재건축을 안 하니 공급은 유지될 것이고, 무주택자들은 희소한 자원을 갖기 위해 다투게 될 것이다.

다섯 번 째 이유, 정치인들도 유주택자이다.

정치인들이도 유주택자, 다주택자들인데 자신들의 자산이 망가지는 꼴을 가만히 내버려 두지 않을 것이다.

그러면 현재 현금이 부족한 무주택자들은 희망이 없을까? 아니다. 절대 희망이 없는 것은 아니지만, 당연하게도 저축해야 하고, 소비를 줄여야 하고, 수요가 덜 한 부동산을 매수하는 방법이 있다. 앞으로 수요가 있는 부동 자산들은 더욱 희귀해질 것이고 외곽에 있는 부동 자산들의 가격은 느린 속도로 상승하거나 횡보할 가능성이 클 것이라고 생각한다. 실수요를 위해서 오랜 기간 동안 거주할 것이라고 한다면 횡보하는 지역에 넓은 평수 부동산을 매수하는 것도 나쁘지 않을 것이다. 어떻게 보면 거의 유일한 방법일 수도 있다.

필자의 개인적인 견해이고, 틀릴 수도 있다. 최소한 필자는 이렇게 믿고 있다. 쉽게 이야기하자면 일본과 거의 비슷한 양상으로 갈 것이라는 내용이다. 일본 역시 수도를 중심부로 지난 20년 넘게 계속해서 느리게 자산 가격이 상승했고, 외곽 지역들은 조금 오르거나 횡보하고 도시가 무너졌다. 한국도 마찬가지라고 생각한다.

하락 논리도 반드시 존재한다. 3기 신도시와 교통망에 발달로 인해서 수도권 쏠림이 덜 할 것이다. 라고 하지만 사실 기업들이 움직이지 않는 한 쏠림은 지속될 수 밖에 없을 것 같다. 일본의 경우도 도쿄를 향한 수요가 줄지 않고 오히려 증가한 것처럼 말이다. 외국기업들의 이주와 외국인 노동자들을 열렬히 받음으로써 일본 도시도 생존할 수 있었다.