필자는 부동산 하락 반대론자이다. 상승론자도 아니고, 하락은 거의 없을 것이라고 생각한다. 이유는 다음과 같다. 부동산이라고 해서 모든 부동산을 말하는 것은 아니고 서울과 서울과 근접한 경기도에 한정한 부동산을 말한다.
1) 인플레이션
단 기간 동안 인플레이션이 심했다. 그리고 인플레이션 기간 동안 기회를 잘 살려 부자가 된 사람들이 많다. 그게 주식이 됐든, 사업이 됐든, 부동산이 됐든 말이다. 게임스탑, 에코프로, 애플, 마이크로소프트, 나스닥 3x, 반도체 3x 등등 여러 게임같은 주식을 하며 부자가 된 사람들이 정말 많이 생겼다. 그리고 인플레이션으로 일반 직장인들 임금도 많이 상승했다. 즉, 물가 상승이 부동산에도 반영이 된다.
2) 한 번 오른 희소한 자산의 가격은 쉽게 내려가지 않는다.
서울 부동산은 한정판이다. 서울와 근접한 경기 부동산 역시 한정판이다. 사람들이 원하는, 많은 사람들이 원하는 부동산은 엄청 희소하고, 사람들은 희소한 아파트를 원한다. 즉, 희소한 아파트에 수요가 몰린다.
부동산에는 수명이 있다. 건축된지 35년이 지난 부동산은 전세가가 급격하게 하락한다. 이렇게 90년대에 건축된 오래된 아파트들이 많이 있고, 많이 늙었다. 이런 아파트들은 전세가가 매매가의 절반도 안된다. 이런 아파트는 사람들이 사지 않는다. 사람들이 원하는 아파트는 점점 희소해져가고 있다. 희소한 자원의 개수보다 희소한 자원을 원하는 수요가 더 많을 경우에 가격 경쟁이 생긴다.
3) 수요가 증가하고 있다.
인구가 감소하고, 부동산 수요가 감소할 것이라는 말이 많다. 사실이 아니다. 대한민국 국적 인구는 감소하고 있다. 하지만, 대한민국 체류 인구는 유지되고 있다. 대한민국 영주권은 생각보다 저렴하다. 5억이면 산다. 이걸로 영주권 받은 외국인이 1만 명이 넘는다. 몇 년 동안에만 1만 명이 영주권을 받았다. 영주권 받은 외국인 1명은 자신의 가족, 친척, 사촌, 친구까지 다 부른다. 영주권 받은 외국인 1명이 한국에서 외국인 음식점을 개업해서 자신의 가족, 친척, 친구를 종업원으로 취업시킨다. 24시간 마라탕 집이 많다. 외국인들 정말 부지런하다. 외국인은 수요에서 제거한다? 외국인도 결국 한국에서 살려면 부동산이 필요하다. 그게 월세이든, 전세이든, 단기임대이든 말이다.
또 청약 경쟁률도 1:1 경쟁률을 초과한다. 아직까지도 실수요 매수 대기자들이 매수를 다 마치지 못했다 라는 뜻.
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4) 1기 신도시 2백만 가구 재건축 불가, 리모델링 추진.
90년대에 수도권에 지어진 아파트가 3백 만 가구가 넘는다. 콘크리트가 깨지고, 누수가 발생하고, 층간소음이 심하고, 외벽이 벗겨지고, 계단이 깨지는 등 많은 공사가 필요하다. 하지만 재건축은 불가하고, 3-4년 공사 기간이 예상되는 리모델링을 추진할 가능성이 높다. 이 3백 만 가구 사람들이 3-4년 리모델링 공사 기간 동안 거주할 임시 거처가 필요하다. 3백 만 가구 사람들의 수요가 추가적으로 발생한다. 이 1기 신도시 인구를 받쳐 줄 공급이 없다. 물론 순차적으로 공사를 진행할테지만 결국 3백 만 가구의 임시 거처 싸이클이 필요하다는 말이다. 공급이 없다. 수요는 있다. 리모델링을 하면 추가 공급은 저조하지만, 공사 기간 중에는 임시 거처와 공급이 감소하기 때문에 시장 가격에 분명히 영향을 준다. 특히나 1기 신도시는 가구 수가 많아서 더더욱.
5) 외국인 인구 증가는 부동산 가격 상승을 초래한다.
단순히 인구가 증가해서? 아니다. 외국인이 사는 동네에는 한국인이 살고 싶어하지 않을 것이다. 그 곳 역시 한국인이 살고 싶어하는 아파트 공급에서 제외되게 될 것이다. 지금, 대림역, 파주, 오산, 안산 등 외국인이 많이 사는 동네에 입주하고 싶어 미치겠는 한국인 20, 30대가 있을까? 없다. 외국인이 많이 사는 지역에 공급이 아무리 많아도 한국인의 수요를 해소시켜주지 못한다. 한국인이 거주하고 싶어하는, 한국인이 거주할 수 있을 것이라고 생각하는 지역은 시간이 지날수록 한정될 것이다.
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